如今土地評(píng)估也慢慢的進(jìn)入我們生活中。在這里貴陽土地評(píng)估的小編給大家介紹一下：兩權(quán)抵押如何評(píng)估土地經(jīng)營權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值？

(一)收益法的適應(yīng)性分析。市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析后，估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。收益法是通過估測被評(píng)估資產(chǎn)直接帶來的未來預(yù)期凈收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。成本法是首先估測被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

雖然我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模逐年增長，但其中不少土地流轉(zhuǎn)屬親友間的口頭流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)價(jià)格不具普遍參考意義，還有些囿于農(nóng)民談判地位不高導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)價(jià)格沒有反映其真實(shí)價(jià)值。因此，市場法不太適合試點(diǎn)中大部分土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估。成本法一般適用于新開發(fā)土地的估價(jià)，也不適用于已經(jīng)耕種多年的農(nóng)村承包地的價(jià)值評(píng)估。運(yùn)用收益法評(píng)估土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值，則能較好避免以上種種難題，不論是承包農(nóng)戶耕種土地，還是家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)企業(yè)使用土地，其帶來的預(yù)期收益和收益率都是客觀的，可以通過科學(xué)方法進(jìn)行收集和測算。收益法評(píng)估方式對不同條件下的土地經(jīng)營方式適應(yīng)性較強(qiáng)，并且根據(jù)約束條件的不同呈現(xiàn)不同的評(píng)估價(jià)值，充分體現(xiàn)了價(jià)值的效用屬性。

(二)評(píng)估模型。運(yùn)用收益法評(píng)估土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值，關(guān)鍵是確定土地預(yù)期凈收益以及土地收益率兩個(gè)參數(shù)。

土地預(yù)期凈收益(NP)是經(jīng)營土地所獲的預(yù)期年總收益(P)減去預(yù)計(jì)付出的年經(jīng)營總成本(C)后的凈收益，可用公式表示為NP=P-C。土地預(yù)期凈收益一般可通過農(nóng)產(chǎn)品銷售收入減去投入的農(nóng)資成本、人力成本等得出，但也要根據(jù)“直接聯(lián)系”這一約束條件進(jìn)行具體辨析。例如，農(nóng)戶種植草莓大棚，同時(shí)提供休閑采摘服務(wù)并收取門票，那么門票收益評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)被合理考慮。

土地收益率(R)是經(jīng)營土地帶來的預(yù)期凈收益的折現(xiàn)率。通過土地收益率可將土地預(yù)期凈收益(NP)這一預(yù)期的未來價(jià)值折現(xiàn)為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值(V)這一現(xiàn)值，公式為V=NP/R。土地收益率由無風(fēng)險(xiǎn)利率(R1)和風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值(R2)兩部分構(gòu)成，即R=R1+R2。從收益法的角度看，經(jīng)營土地實(shí)質(zhì)是一種投資行為，既是投資行為便會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此土地收益率中必須包含風(fēng)險(xiǎn)影響因子的考量。無風(fēng)險(xiǎn)利率(R1)可以用短期國債收益率或央行公布的一年期定期存款利率替代，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值(R2)受多重因素影響，可采用一般投資品利率為基準(zhǔn)，再比較土地經(jīng)營權(quán)與一般投資品在流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)性、增值性等方面的差異進(jìn)行修正。對以上修正因素，可以邀請貸款人、銀行、專家、政府等方面代表，通過專家打分法等方式予以量化。根據(jù)以上分析，可推導(dǎo)出土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估模型：

其中，n為享有土地經(jīng)營權(quán)的年限，t為第t年。

從以上推導(dǎo)過程不難看出，運(yùn)用收益法得出的土地經(jīng)營權(quán)價(jià)值評(píng)估模型，表現(xiàn)出不同約束條件下價(jià)值量可能不一致的特征。其影響機(jī)制如下：一是考慮時(shí)間因素時(shí)，由于在時(shí)間序列下每一期的NPt，受農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格波動(dòng)、自然風(fēng)險(xiǎn)等因素影響會(huì)有較大波動(dòng)，導(dǎo)致不同時(shí)期同一地塊的土地價(jià)值可能不同。二是不考慮時(shí)間因素時(shí)，由于不同用途、不同經(jīng)營策略等因素帶來不同NPt，導(dǎo)致同一時(shí)期不同地塊的土地價(jià)值不同或者同一時(shí)期同一地塊的土地價(jià)值可能不同。從銀行角度來說，土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款最大的風(fēng)險(xiǎn)影響因素不在于土地本身，而是在于經(jīng)營土地的人、經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營時(shí)間等，基于收益法的這一模型恰能較好地?cái)M合這些影響因素，控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。對于貸款人來說，一塊土地的價(jià)值不只在于它的區(qū)位、地力等，更在于如何運(yùn)用它，能夠充分發(fā)揮它的效用獲取更大收益者理當(dāng)獲得更多貸款。本模型能最大程度貼合上述需求。