隨著社會發(fā)展，人們法律意識的日益提高，房地產(chǎn)司法鑒定業(yè)務(wù)逐漸增多，諸如債務(wù)糾紛，房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)分割合并、國有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛、房地產(chǎn)交易糾紛等等，房地產(chǎn)司法鑒定評估逐漸成為估價機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的評估業(yè)務(wù)。在司法實踐中，房地產(chǎn)司法鑒定評估結(jié)論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)，對仲裁的公正性起著重要的作用。由于當(dāng)事人尖銳的利益沖突和矛盾，使得司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估與其他類型的房地產(chǎn)評估相比，更具有嚴(yán)肅性和復(fù)雜性。

房地產(chǎn)司法鑒定評估的工作流程：抽簽選定評估公司→核發(fā)《司法鑒定評估委托書》→資料搜集→現(xiàn)場查勘→選擇合適的方法，確定評估價格→報告制作→提交評估報告并收取評估費用→復(fù)議。

房地產(chǎn)司法鑒定評估中要注意的幾個問題：

1、嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范

司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)范。實際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價為委托方執(zhí)行案件提供參考依據(jù)。

2、明確司法鑒定評估主要內(nèi)容

在接收到《司法鑒定評估委托書》后，應(yīng)明確房產(chǎn)司法評估鑒定業(yè)務(wù)是否可承接。對于可受理房產(chǎn)司法評估鑒定業(yè)務(wù)，在與經(jīng)辦法官聯(lián)系時需確定的內(nèi)容：價值時點、價值定義、評估對象范圍、價值類型、案件情況等，還要明確房產(chǎn)司法評估鑒定業(yè)務(wù)各方的責(zé)任和義務(wù)。若不予受理，應(yīng)向委托方說明理由，退還其提供的評估材料。

3、要重視評估的范圍

評估對象情況各異，所含內(nèi)容各有不同，在評估前應(yīng)重視評估的范圍，避免因評估范圍不明確而引起異議。特別是進(jìn)行現(xiàn)場查勘時，如果發(fā)現(xiàn)評估對象現(xiàn)場與產(chǎn)權(quán)資料描述差異過大，要及時與辦案法官溝通，以最終溝通的結(jié)果指導(dǎo)往下的評估工作。

4、選擇合適的估價方法

目前司法鑒定房地產(chǎn)評估中對于市場商品房，一般都采用比較法評估。對于未交地價或只交付部分地價的非市場商品房（綠本房產(chǎn)證），具體評估中，可采用比較法評估標(biāo)的物完全產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)市場價格，根據(jù)深圳市的相關(guān)規(guī)定計算應(yīng)補(bǔ)地價，實際數(shù)據(jù)以相關(guān)部門核算為準(zhǔn)。在物業(yè)拍賣時按市場價格拍賣，扣除應(yīng)補(bǔ)地價。

5、評估結(jié)論一定要有詳實的資料作支持，這樣才能有力地支持評估結(jié)論的正確性。

評估資料是否全面、真實、詳細(xì)，直接關(guān)系到房產(chǎn)司法鑒定評估結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性，盡可能讓當(dāng)事人提供評估所需的資料，如當(dāng)事人不配合，需向法官說明情況，經(jīng)法院協(xié)調(diào)未果，也可通過不動產(chǎn)查詢機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢不動產(chǎn)相關(guān)信息。同時讓當(dāng)事人簽收《房產(chǎn)司法評估鑒定風(fēng)險告知書》，讓當(dāng)事人知曉其配合義務(wù)及不配合所承擔(dān)的法律后果及風(fēng)險，有效降低評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

6、司法鑒定評估的估價依據(jù)、假設(shè)和限制條件

司法鑒定房地產(chǎn)估價結(jié)論是法院判決的法定證據(jù)，房地產(chǎn)估價司法鑒定過程中所采用的各種估價依據(jù)作為鑒定結(jié)論的組成部分，其準(zhǔn)確性非常重要。在司法鑒定過程中應(yīng)該對估價依據(jù)予以核實，不能核實的要給出詳細(xì)說明。如果在現(xiàn)場查看過程中，受當(dāng)事人不配合以及其他各種條件限制，估價師難以全面掌握估價對象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時限內(nèi)完成鑒定工作并出具報告的情況下，應(yīng)當(dāng)在估價的假設(shè)和限制條件中予以充分的說明，并明確指出估價結(jié)果應(yīng)用的限制條件。

結(jié)語：

房地產(chǎn)司法鑒定評估作為特殊性質(zhì)的房地產(chǎn)評估，涉及到司法訴訟的程序，要求評估人員在評估的過程中要保持客觀、公平的工作態(tài)度，嚴(yán)格認(rèn)真的按照房產(chǎn)司法鑒定評估的程序來執(zhí)行。同時還要求評估機(jī)構(gòu)應(yīng)對此項業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎嚴(yán)肅的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)司法鑒定評估操作規(guī)程，努力收集評估所需的資料，恰當(dāng)選擇評估方法和有關(guān)參數(shù)，認(rèn)真撰寫估價報告，只要做好上述各環(huán)節(jié)的工作，就能控制評估的實質(zhì)風(fēng)險，將房地產(chǎn)司法鑒定評估這個艱巨的工作做好。