隨著社會(huì)發(fā)展，人們法律意識(shí)的日益提高，房地產(chǎn)司法鑒定業(yè)務(wù)逐漸增多，諸如債務(wù)糾紛，房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)分割合并、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛、房地產(chǎn)交易糾紛等等，房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估逐漸成為估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對(duì)的評(píng)估業(yè)務(wù)。在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估結(jié)論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)，對(duì)仲裁的公正性起著重要的作用。由于當(dāng)事人尖銳的利益沖突和矛盾，使得司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估與其他類型的房地產(chǎn)評(píng)估相比，更具有嚴(yán)肅性和復(fù)雜性。

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的工作流程：抽簽選定評(píng)估公司→核發(fā)《司法鑒定評(píng)估委托書(shū)》→資料搜集→現(xiàn)場(chǎng)查勘→選擇合適的方法，確定評(píng)估價(jià)格→報(bào)告制作→提交評(píng)估報(bào)告并收取評(píng)估費(fèi)用→復(fù)議。

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估中要注意的幾個(gè)問(wèn)題：

1、嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范

司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)執(zhí)業(yè)規(guī)范。實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主要為確定房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)為委托方執(zhí)行案件提供參考依據(jù)。

2、明確司法鑒定評(píng)估主要內(nèi)容

在接收到《司法鑒定評(píng)估委托書(shū)》后，應(yīng)明確房產(chǎn)司法評(píng)估鑒定業(yè)務(wù)是否可承接。對(duì)于可受理房產(chǎn)司法評(píng)估鑒定業(yè)務(wù)，在與經(jīng)辦法官聯(lián)系時(shí)需確定的內(nèi)容：價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義、評(píng)估對(duì)象范圍、價(jià)值類型、案件情況等，還要明確房產(chǎn)司法評(píng)估鑒定業(yè)務(wù)各方的責(zé)任和義務(wù)。若不予受理，應(yīng)向委托方說(shuō)明理由，退還其提供的評(píng)估材料。

3、要重視評(píng)估的范圍

評(píng)估對(duì)象情況各異，所含內(nèi)容各有不同，在評(píng)估前應(yīng)重視評(píng)估的范圍，避免因評(píng)估范圍不明確而引起異議。特別是進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)與產(chǎn)權(quán)資料描述差異過(guò)大，要及時(shí)與辦案法官溝通，以最終溝通的結(jié)果指導(dǎo)往下的評(píng)估工作。

4、選擇合適的估價(jià)方法

目前司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中對(duì)于市場(chǎng)商品房，一般都采用比較法評(píng)估。對(duì)于未交地價(jià)或只交付部分地價(jià)的非市場(chǎng)商品房（綠本房產(chǎn)證），具體評(píng)估中，可采用比較法評(píng)估標(biāo)的物完全產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)深圳市的相關(guān)規(guī)定計(jì)算應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，實(shí)際數(shù)據(jù)以相關(guān)部門(mén)核算為準(zhǔn)。在物業(yè)拍賣(mài)時(shí)按市場(chǎng)價(jià)格拍賣(mài)，扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)。

5、評(píng)估結(jié)論一定要有詳實(shí)的資料作支持，這樣才能有力地支持評(píng)估結(jié)論的正確性。

評(píng)估資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)，直接關(guān)系到房產(chǎn)司法鑒定評(píng)估結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性，盡可能讓當(dāng)事人提供評(píng)估所需的資料，如當(dāng)事人不配合，需向法官說(shuō)明情況，經(jīng)法院協(xié)調(diào)未果，也可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)查詢機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息。同時(shí)讓當(dāng)事人簽收《房產(chǎn)司法評(píng)估鑒定風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》，讓當(dāng)事人知曉其配合義務(wù)及不配合所承擔(dān)的法律后果及風(fēng)險(xiǎn)，有效降低評(píng)估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

6、司法鑒定評(píng)估的估價(jià)依據(jù)、假設(shè)和限制條件

司法鑒定房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)論是法院判決的法定證據(jù)，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定過(guò)程中所采用的各種估價(jià)依據(jù)作為鑒定結(jié)論的組成部分，其準(zhǔn)確性非常重要。在司法鑒定過(guò)程中應(yīng)該對(duì)估價(jià)依據(jù)予以核實(shí)，不能核實(shí)的要給出詳細(xì)說(shuō)明。如果在現(xiàn)場(chǎng)查看過(guò)程中，受當(dāng)事人不配合以及其他各種條件限制，估價(jià)師難以全面掌握估價(jià)對(duì)象的資料，但法院又要求必須在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成鑒定工作并出具報(bào)告的情況下，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中予以充分的說(shuō)明，并明確指出估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的限制條件。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估作為特殊性質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估，涉及到司法訴訟的程序，要求評(píng)估人員在評(píng)估的過(guò)程中要保持客觀、公平的工作態(tài)度，嚴(yán)格認(rèn)真的按照房產(chǎn)司法鑒定評(píng)估的程序來(lái)執(zhí)行。同時(shí)還要求評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎嚴(yán)肅的態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估操作規(guī)程，努力收集評(píng)估所需的資料，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法和有關(guān)參數(shù)，認(rèn)真撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，只要做好上述各環(huán)節(jié)的工作，就能控制評(píng)估的實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估這個(gè)艱巨的工作做好。