你是否遇到過(guò)這些問(wèn)題？

賣房時(shí)，中介報(bào)價(jià)忽高忽低，到底該信誰(shuí)？

抵押貸款時(shí)，銀行說(shuō)房子值100萬(wàn)，可自己覺(jué)得能值150萬(wàn)？

買房時(shí)，如何判斷房東的報(bào)價(jià)是否合理？

答案都藏在“房地產(chǎn)估價(jià)”中！今天，貴州房地產(chǎn)評(píng)估公司的小編就用通俗的語(yǔ)言，揭秘房產(chǎn)估價(jià)的“底層邏輯”，讓你在房地產(chǎn)交易中少走彎路！

一、房地產(chǎn)估價(jià)到底是什么？

簡(jiǎn)單、通俗地說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。它不是“拍腦袋”猜價(jià)格，而是通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。

舉個(gè)例子：沿同街面相鄰商鋪，由于面積大小、開(kāi)間、進(jìn)深等等的不同，估價(jià)結(jié)果可能相差較大！估價(jià)師像“房產(chǎn)醫(yī)生”，通過(guò)科學(xué)分析+專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，診斷房子的“健康價(jià)值”。

二、為什么需要房地產(chǎn)估價(jià)？

貸款申請(qǐng)、價(jià)格確定、法律訴訟、遺產(chǎn)繼承/分割、拆遷補(bǔ)償、企業(yè)資產(chǎn)重組與股權(quán)交易等等，我們?cè)谏弦黄恼隆昂螘r(shí)需要房產(chǎn)評(píng)估？這些情況不可不知！”已有詳細(xì)講解，大家如果對(duì)此有疑惑，可復(fù)看上篇文章。

三、估價(jià)師如何給房子“定價(jià)”？4大方法揭秘

1、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格的方法。

比較法適用于同類數(shù)量較多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。②寫字樓。③商鋪。④標(biāo)準(zhǔn)廠房。⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

2、收益法

收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格的方法。

收益法適用于收益性房地產(chǎn)估價(jià)，包括寫字樓、商店、酒店、餐館、租賃住房、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)（庫(kù)）、汽車加油站、非專業(yè)性廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)用地等。這些房地產(chǎn)不限于其目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)較普遍有收益即可。

3、成本法

成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格的方法。

成本法特別適用于以下兩類房地產(chǎn)估價(jià)：一是很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、軍事設(shè)施等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。二是特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而建設(shè)的房地產(chǎn)。

4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值價(jià)格的方法。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于依法可以進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)或按新的用途、規(guī)模等重新開(kāi)發(fā)建設(shè)，且預(yù)期完成的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的各種待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，主要包括可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、可更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

四、房?jī)r(jià)背后不為人知的秘密！

除了面積戶型，這些因素讓房?jī)r(jià)“偷偷變化”：

1、地理位置：地鐵口、學(xué)區(qū)房的溢價(jià)更大、房地產(chǎn)區(qū)位是關(guān)鍵；

2、建筑質(zhì)量：漏水、裂縫等隱患直接拉低估值；

3、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：商品房、經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房估價(jià)差異巨大；

4、市場(chǎng)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，估價(jià)可能比預(yù)期低。

買房前可要求查看《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，了解專業(yè)分析細(xì)節(jié)！

五、估價(jià)常見(jiàn)誤區(qū)，你中招了嗎？

1、?“估價(jià)越高越好”

高評(píng)高貸可能被銀行拉黑，甚至涉嫌違法。

2、?“網(wǎng)上估價(jià)工具完全替代專業(yè)估價(jià)”

算法模型如果在后臺(tái)案例數(shù)據(jù)較大的情況下，會(huì)更為精準(zhǔn)把握房?jī)r(jià)，但無(wú)法替代房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地勘察（如隱蔽裂縫、產(chǎn)權(quán)瑕疵），房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)相結(jié)合，小編認(rèn)為，AI與房地產(chǎn)估價(jià)師的雙重結(jié)合，才是科學(xué)與藝術(shù)的碰撞。

3、?“自己找熟人估價(jià)”

非專業(yè)報(bào)告無(wú)法律效力，糾紛時(shí)吃啞巴虧！。

六、如何選擇靠譜估價(jià)機(jī)構(gòu)？

看資質(zhì)：核實(shí)該估價(jià)機(jī)構(gòu)是否具備與您所需評(píng)估標(biāo)的物相對(duì)應(yīng)的合法資質(zhì)認(rèn)證；

看收費(fèi)透明度：收費(fèi)明細(xì)、服務(wù)流程需公開(kāi)；

看案例：優(yōu)先選擇服務(wù)過(guò)銀行、法院的機(jī)構(gòu)，經(jīng)驗(yàn)更豐富。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)估價(jià)不僅是數(shù)字，更是對(duì)“家”的價(jià)值守護(hù)。無(wú)論是買賣、抵押還是投資，一份專業(yè)的估價(jià)報(bào)告都能為你保駕護(hù)航！房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)，更是藝術(shù)。選擇專業(yè)機(jī)構(gòu)，動(dòng)態(tài)跟蹤市場(chǎng)，才能讓資產(chǎn)價(jià)值最大化！