你是否遇到過這些問題？

賣房時，中介報價忽高忽低，到底該信誰？

抵押貸款時，銀行說房子值100萬，可自己覺得能值150萬？

買房時，如何判斷房東的報價是否合理？

答案都藏在“房地產(chǎn)估價”中！今天，貴州房地產(chǎn)評估公司的小編就用通俗的語言，揭秘房產(chǎn)估價的“底層邏輯”，讓你在房地產(chǎn)交易中少走彎路！

一、房地產(chǎn)估價到底是什么？

簡單、通俗地說，房地產(chǎn)估價是估計房地產(chǎn)的價值或價格。它不是“拍腦袋”猜價格，而是通過房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)價值或價格進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見。

舉個例子：沿同街面相鄰商鋪，由于面積大小、開間、進深等等的不同，估價結果可能相差較大！估價師像“房產(chǎn)醫(yī)生”，通過科學分析+專業(yè)經(jīng)驗，診斷房子的“健康價值”。

二、為什么需要房地產(chǎn)估價？

貸款申請、價格確定、法律訴訟、遺產(chǎn)繼承/分割、拆遷補償、企業(yè)資產(chǎn)重組與股權交易等等，我們在上一篇文章“何時需要房產(chǎn)評估？這些情況不可不知！”已有詳細講解，大家如果對此有疑惑，可復看上篇文章。

三、估價師如何給房子“定價”？4大方法揭秘

1、市場比較法

市場比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值價格的方法。

比較法適用于同類數(shù)量較多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。

2、收益法

收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值價格的方法。

收益法適用于收益性房地產(chǎn)估價，包括寫字樓、商店、酒店、餐館、租賃住房、游樂場、影劇院、停車場（庫）、汽車加油站、非專業(yè)性廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)用地等。這些房地產(chǎn)不限于其目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)較普遍有收益即可。

3、成本法

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值價格的方法。

成本法特別適用于以下兩類房地產(chǎn)估價：一是很少發(fā)生交易而限制了比較法運用，又沒有現(xiàn)實或潛在的經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍事設施等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。二是特殊廠房（如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠）、油田、碼頭、機場之類有獨特設計或者只針對特定使用者的特殊需要而建設的房地產(chǎn)。

4、假設開發(fā)法

假設開發(fā)法是根據(jù)估價對象的預期剩余開發(fā)價值來求取估價對象價值價格的方法。

假設開發(fā)法適用于依法可以進行開發(fā)建設或按新的用途、規(guī)模等重新開發(fā)建設，且預期完成的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的各種待開發(fā)房地產(chǎn)，主要包括可供開發(fā)的土地、在建工程或房地產(chǎn)開發(fā)項目、可更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

四、房價背后不為人知的秘密！

除了面積戶型，這些因素讓房價“偷偷變化”：

1、地理位置：地鐵口、學區(qū)房的溢價更大、房地產(chǎn)區(qū)位是關鍵；

2、建筑質(zhì)量：漏水、裂縫等隱患直接拉低估值；

3、產(chǎn)權性質(zhì)：商品房、經(jīng)適房、小產(chǎn)權房估價差異巨大；

4、市場環(huán)境：經(jīng)濟下行時，估價可能比預期低。

買房前可要求查看《房地產(chǎn)估價報告》，了解專業(yè)分析細節(jié)！

五、估價常見誤區(qū)，你中招了嗎？

1、?“估價越高越好”

高評高貸可能被銀行拉黑，甚至涉嫌違法。

2、?“網(wǎng)上估價工具完全替代專業(yè)估價”

算法模型如果在后臺案例數(shù)據(jù)較大的情況下，會更為精準把握房價，但無法替代房地產(chǎn)估價師實地勘察（如隱蔽裂縫、產(chǎn)權瑕疵），房地產(chǎn)估價是科學與藝術相結合，小編認為，AI與房地產(chǎn)估價師的雙重結合，才是科學與藝術的碰撞。

3、?“自己找熟人估價”

非專業(yè)報告無法律效力，糾紛時吃啞巴虧！。

六、如何選擇靠譜估價機構？

看資質(zhì)：核實該估價機構是否具備與您所需評估標的物相對應的合法資質(zhì)認證；

看收費透明度：收費明細、服務流程需公開；

看案例：優(yōu)先選擇服務過銀行、法院的機構，經(jīng)驗更豐富。

結語

房地產(chǎn)估價不僅是數(shù)字，更是對“家”的價值守護。無論是買賣、抵押還是投資，一份專業(yè)的估價報告都能為你保駕護航！房地產(chǎn)估價是科學，更是藝術。選擇專業(yè)機構，動態(tài)跟蹤市場，才能讓資產(chǎn)價值最大化！